Micro-Foncier ou Régime Réel : Quel Calcul pour votre Location Nue en 2026 ?

Les loyers d'une location nue sont imposés aux revenus fonciers, selon deux régimes :

• Le micro-foncier : un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts, réservé aux bailleurs dont le total des revenus fonciers ne dépasse pas 15 000 € par an, tous biens loués nus confondus. Aucune comptabilité, deux cases sur la déclaration.
• Le régime réel : vous déclarez vos loyers bruts et déduisez l'intégralité de vos charges réelles — intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, assurance, frais de gestion. L'option est globale et vaut pour tous vos biens nus, au minimum 3 ans.

Avant de comparer les régimes, chiffrez votre projet avec notre simulateur de rentabilité locative : rendement brut, net et cashflow mensuel après crédit — c'est la base de votre arbitrage fiscal.

La liste des charges déductibles du réel est large — et c'est là que l'investisseur à crédit gagne :

1. Les intérêts d'emprunt : la charge la plus lourde les premières années (sur un prêt de 200 000 € à 3,61 %, environ 7 200 € d'intérêts la première année).
2. Les travaux d'entretien, d'amélioration et de réparation (pas la construction d'un bien neuf).
3. La taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables, l'assurance PNO.
4. Les frais de gestion (agence ~8 % des loyers) et les frais administratifs.

⚠️ Point clé du régime réel : le déficit foncier issu des charges (hors intérêts d'emprunt) est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an — une réduction d'impôt immédiate pour les contribuables fortement imposés. La part de déficit due aux intérêts d'emprunt n'est reportable que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Le micro-foncier applique un abattement de 30 % : il est donc gagnant si — et seulement si — vos charges réelles représentent moins de 30 % de vos loyers bruts. Au-delà, le réel devient mécaniquement plus favorable.

Concrètement, trois profils se dégagent :

• Petit bailleur sans crédit : un bien payé cash, peu de travaux → charges réelles ~10-15 % des loyers → micro-foncier plus simple et gagnant.
• Investisseur à crédit : les intérêts d'emprunt dépassent souvent à eux seuls 30 % des loyers la première décennie → régime réel sans hésitation.
• Travaux lourds à la reprise : le réel crée un déficit imputable sur le revenu global (10 700 €/an), là où le micro ne lisse rien.

Exemple de bascule : 10 000 € de loyers annuels. Micro : 7 000 € imposables. Réel : 10 000 − 6 500 € de charges = 3 500 € imposables — et un déficit imputable si les charges dépassent les loyers.

Prenons l'investissement type : un bien de 250 000 € loué nu 900 €/mois, financé par 200 000 € empruntés sur 20 ans à 3,61 % (taux moyen d'octobre 2026) :

• Loyers bruts : 10 800 €/an
• Intérêts d'emprunt année 1 : environ 7 200 €
• Taxe foncière : 1 100 € | PNO + gestion : 700 €
• Charges réelles totales : 9 000 € (83 % des loyers !)

En micro-foncier (si vous y êtes éligible) : 10 800 × 70 % = 7 560 € imposables. Au régime réel : 10 800 − 9 000 = 1 800 € imposables, et le déficit éventuel s'impute sur votre revenu global.

Pour un contribuable à 30 % de tranche marginale, l'écart d'impôt dépasse 1 700 €/an en faveur du réel — sans compter la déductibilité des travaux futurs. Reproduisez ce calcul avec votre taux d'imposition via notre simulateur de rentabilité locative.

💡 Test immédiat : ouvrez le prêt de 200 000 € sur 20 ans à 3,61 % de cet exemple — la mensualité de 1 171 € et les 7 200 € d'intérêts annuels sont ceux que le régime réel déduit des loyers.

Le micro-foncier ne concerne que la location nue. Si vous louez en meublé — courte durée ou non — vous relevez des BIC (micro-BIC ou LMNP réel avec amortissement) : consultez nos guides LMNP et crédit immobilier et investissement en meublé de tourisme pour ces régimes. Et pour chiffrer votre endettement loyers compris (les banques retiennent ~70 % des loyers), utilisez le simulateur de capacité d'emprunt.