Lissage de Crédit Immobilier et Prêt Gigogne : Formule et Optimisation en 2026

Un prêt gigogne (ou prêt emboîté) superpose deux crédits simultanés sur le même bien :

• Le prêt court (5 à 12 ans) : il bénéficie des taux les plus bas du barème (octobre 2026 : 3,34 % à 7 ans contre 3,61 % à 20 ans) et sera remboursé ou soldé par un événement prévu — apport différé, donation, revente, ou PTZ.
• Le prêt long (20 à 25 ans) : il finance le solde du projet et continue seul après l'extinction du prêt court.

L'intuition : puisque les taux croissent avec la durée, maximiser la part courte réduit le coût total. La contrainte HCSF : les deux mensualités cumulées, assurance comprise, doivent respecter les 35 % d'endettement pendant toute la phase 1.

Sans lissage, l'effort est en escalier descendant : mensualité lourde pendant le prêt court, puis chute. Le lissage inverse la logique : on fixe une mensualité totale T constante sur toute la durée du prêt long, et on résout le capital du prêt long avec des flux variables :

• Phase 1 (n₁ mois) : le prêt long reçoit T − M₁ (où M₁ est la mensualité du prêt court).
• Phase 2 (n₂ mois) : le prêt long reçoit T seul.
• Capital du prêt long = (T − M₁) × a(r, n₁) + T × a(r, n₂) / (1 + r)^n₁, où a(r, n) = (1 − (1 + r)^−n) / r est le facteur d'annuité et r le taux mensuel du prêt long.

En pratique : on part de la mensualité cible (budget 35 %), et on remonte au capital finançable — l'inverse du calcul classique, que notre simulateur de prêt immobilier fait pour un prêt unique.

Achat de 300 000 € avec un PTZ de 60 000 € sur 12 ans (~417 €/mois) et un prêt classique sur 25 ans à 3,72 % (taux moyen d'octobre 2026) :

• Sans lissage : 417 + 1 230 = 1 647 €/mois pendant 12 ans, puis 1 230 € — un « saut de charge » inversé de 417 € en année 13.
• Avec lissage à 1 470 € constants : le classique reçoit 1 053 €/mois pendant 12 ans puis 1 470 €/mois pendant 13 ans — le même effort du premier au dernier mois, et le prêt classique couvre bien ~240 000 € (vérifiable avec la formule ci-dessus).

Le lissage coûte un peu plus d'intérêts sur le prêt long (il amortit moins vite en phase 1) mais il sécurise le budget : c'est le compromis à arbitrer. Simulez d'abord la part classique seule : prêt de 220 000 € sur 20 ans à 3,61 % avec 44 000 € d'apport, pré-configuré.

Le gigogne dépasse le cadre du PTZ. Trois usages courants :

1. L'apport différé : une donation ou une prime arrivera dans 5 ans ; le prêt court attend cet événement (solde in fine ou anticipation).
2. L'optimisation de taux : à budget identique, la part courte au taux à 7-10 ans réduit le coût total du crédit par rapport à un prêt unique long — à condition de supporter la mensualité cumulée.
3. La vente d'un bien : un prêt relais court associé au prêt principal jusqu'à la revente.

⚠️ Vigilances : les frais de garantie et de dossier se dédoublent (deux contrats), et le lissage sur 25 ans maximise les intérêts — comparez toujours le coût total via le simulateur PTZ et le guide PTZ 2026 : éligibilité.