Calcul Taux d'Endettement 2026 – Simulateur Gratuit Règle des 35%

Le taux d'endettement maximum en France est fixé à 35 % par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) depuis 2022. Cette règle s'applique à l'ensemble des établissements bancaires pour l'octroi de crédits immobiliers. Toutefois, les banques peuvent accorder des dérogations pour 20 % de leurs dossiers, notamment pour l'acquisition de la résidence principale ou si le reste à vivre est suffisant. En pratique, la plupart des banques restent en dessous de ce plafond de 35 % pour minimiser les risques.

Pour calculer votre taux d'endettement, additionnez toutes vos charges mensuelles (crédits en cours, loyers, pensions versées) et divisez ce total par la somme de vos revenus mensuels (salaires, allocations, revenus locatifs). Multipliez ensuite par 100 pour obtenir le pourcentage. Formule : (Total des charges ÷ Total des revenus) × 100 = Taux d'endettement. Par exemple, avec 1 200 € de charges et 3 500 € de revenus, votre taux d'endettement est de 34,3 % ((1 200 ÷ 3 500) × 100).

Les banques prennent en compte tous les revenus stables et récurrents : salaires nets (y compris primes contractuelles), revenus professionnels nets pour les indépendants (moyenne sur 3 ans), allocations familiales, pensions alimentaires reçues, revenus locatifs nets (souvent appliqués à 70 %), revenus de capitaux mobiliers, et revenus fonciers. Les revenus irréguliers comme les bonus variables ou les heures supplémentaires non contractuelles sont souvent pris en compte partiellement selon la politique de chaque banque.

Les charges déduites incluent les mensualités de crédits immobiliers en cours, les crédits à la consommation, les crédits renouvelables, les pensions alimentaires versées, les loyers si vous êtes locataire, et les charges de copropriété fixes. En revanche, les factures courantes (électricité, eau, téléphone, internet), les assurances, les impôts sur le revenu et les dépenses alimentaires ne sont pas prises en compte car elles sont considérées comme des dépenses courantes et non comme des engagements financiers durables.

Il est possible d'obtenir un crédit immobilier avec un taux d'endettement supérieur à 35 %, mais cela reste exceptionnel. Les banques peuvent accorder des dérogations pour 20 % de leurs dossiers, notamment pour l'acquisition de la résidence principale, si le reste à vivre est suffisant, ou si l'emprunteur présente un patrimoine important. Cependant, ces dérogations s'accompagnent souvent de conditions plus strictes : taux d'intérêt plus élevés, apport personnel plus important, ou garantie supplémentaire. Il est recommandé de réduire son endettement avant de faire une demande de crédit.

Le reste à vivre est le montant disponible après paiement de toutes vos charges fixes. Il se calcule en soustrayant le total de vos charges de vos revenus. Le reste à vivre minimum recommandé en 2026 est d'environ 400 € pour une personne seule, 700 € pour un couple, et 100 € supplémentaire par personne à charge. Ce critère est important car il complète l'analyse du taux d'endettement : un emprunteur avec un taux d'endettement de 38 % mais un reste à vivre confortable peut voir sa demande acceptée, tandis qu'un taux de 33 % avec un reste à vivre insuffisant peut être refusé.

Plusieurs solutions permettent de réduire votre taux d'endettement : solder vos crédits à la consommation avant de demander un crédit immobilier, renégocier vos crédits existants pour obtenir des mensualités plus faibles, regrouper vos crédits en un seul prêt avec une mensualité réduite (rachat de crédit), augmenter vos revenus (heures supplémentaires, second emploi), réduire vos charges fixes, augmenter votre apport personnel pour diminuer le montant à emprunter, allonger la durée du prêt pour réduire les mensualités, ou opter pour un prêt à taux zéro (PTZ) si vous êtes éligible.

Non, les banques appliquent généralement un abattement sur les revenus locatifs nets pour le calcul du taux d'endettement. La pratique la plus courante est de ne prendre en compte que 70 % des revenus locatifs nets, les 30 % restants étant considérés comme une marge de sécurité pour couvrir les risques (vacance locative, travaux impératifs, impayés). Certaines banques peuvent appliquer un abattement différent (50 %, 80 % ou 100 %) selon leur politique et la qualité du dossier. Il est recommandé de se renseigner auprès de plusieurs établissements pour comparer leurs pratiques.

Le taux d'endettement est le ratio exprimé en pourcentage qui mesure la part de vos revenus consacrée au remboursement de vos charges. La capacité d'emprunt est le montant maximum que vous pouvez emprunter en fonction de votre taux d'endettement maximum autorisé (35 %). Par exemple, si vous avez 3 000 € de revenus et 800 € de charges actuelles, votre taux d'endettement est de 26,7 %. Avec un plafond de 35 %, vous pouvez consacrer jusqu'à 1 050 € (35 % de 3 000 €) aux remboursements, soit une capacité supplémentaire de 250 € par mois pour un nouveau crédit.

La règle des 35 % s'applique principalement aux crédits immobiliers. Pour les crédits à la consommation, les banques sont généralement plus souples car les montants empruntés sont plus faibles et les durées plus courtes. Cependant, les crédits à la consommation sont pris en compte dans le calcul du taux d'endettement global pour une demande de crédit immobilier. Il est donc important de maintenir un taux d'endettement raisonnable sur l'ensemble de vos crédits, car un endettement excessif peut compromettre vos projets futurs, y compris pour des crédits de moindre importance.

Pour les travailleurs indépendants (artisans, commerçants, professions libérales, auto-entrepreneurs), les banques analysent les revenus professionnels nets sur les 3 dernières années en se basant sur les avis d'imposition et les liasses fiscales. Elles retiennent généralement la moyenne des revenus nets des 3 années, ou parfois la moyenne des 2 meilleures années si la dernière année est exceptionnellement basse. Les revenus variables ou irréguliers sont lissés pour obtenir un montant stable. Les banques peuvent également demander des justificatifs complémentaires (contrats clients, factures, relevés bancaires) pour s'assurer de la pérennité des revenus.

Les primes et bonus sont pris en compte de manière variable selon leur nature et leur régularité. Les primes contractuelles (primes d'ancienneté, 13ème mois, primes prévues dans le contrat de travail) sont généralement prises en compte à 100 %. Les primes variables ou exceptionnelles (bonus commerciaux, heures supplémentaires non contractuelles, primes de performance) sont souvent prises en compte partiellement (50 % à 80 %) ou exclus selon la politique de la banque. Certaines banques exigent un historique sur 2 ou 3 ans pour vérifier la régularité de ces primes. Il est recommandé de fournir les bulletins de paie des 12 derniers mois pour documenter ces revenus.