Combien Puis-je Emprunter ? Calculer sa Capacité d'Emprunt en 2026

Voici votre capacité d'emprunt selon vos revenus mensuels, basée sur la règle des 35% d'endettement et un taux de 4,2% sur 20 ans :

Revenus mensuels | Capacité d'emprunt (20 ans à 4,2%) 2 000€ | 110 000€ 2 500€ | 137 500€ 3 000€ | 165 000€ 3 500€ | 192 500€ 4 000€ | 220 000€ 4 500€ | 247 500€ 5 000€ | 275 000€

Note : Ces calculs sont basés sur la règle des 35% d'endettement maximum acceptée par les banques. Votre capacité réelle peut varier selon votre apport personnel, vos charges actuelles et votre profil emprunteur. Pour un calcul personnalisé intégrant votre apport et vos charges, utilisez notre simulateur de capacité d'emprunt gratuit.

La question « combien puis-je emprunter avec mon salaire » appelle une réponse en deux temps. D'abord, la mensualité maximale : salaire net mensuel × 35 % (moins vos charges de crédit existantes). Ensuite, la conversion en capital : sur 20 ans à 3,5 %, chaque 100 € de mensualité correspond à environ 17 000 € empruntés ; sur 25 ans, environ 20 500 €. Ainsi, avec un salaire de 2 500 € et aucune charge, votre mensualité maximale est de 875 €, soit environ 150 000 € empruntables sur 20 ans. N'oubliez pas d'ajouter votre apport personnel pour obtenir votre budget d'achat total, frais de notaire inclus.

La capacité d'emprunt correspond au montant maximum qu'une banque est prête à vous prêter pour financer votre projet immobilier. Elle dépend principalement de vos revenus, de vos charges actuelles et du taux d'endettement maximum accepté par les établissements bancaires. En France, ce taux est généralement fixé à 35 % des revenus nets mensuels, bien que certaines banques puissent accepter 33 % ou 40 % selon les profils. Connaître votre capacité d'emprunt vous permet de cibler des biens adaptés à votre budget et d'éviter les refus de prêt.

Le calcul de la capacité d'emprunt se base sur la formule suivante : Mensualité maximale = Revenus nets mensuels × Taux d'endettement maximum (35 %). Par exemple, avec 3 000 € de revenus nets mensuels, votre mensualité maximale est de 1 050 €. Ensuite, cette mensualité est convertie en montant empruntable en fonction de la durée et du taux d'intérêt. Un simulateur de capacité d'emprunt vous permet d'obtenir ce montant instantanément en prenant en compte tous les paramètres.

Les banques analysent plusieurs critères pour déterminer votre capacité d'emprunt. Vos revenus nets mensuels (salaires, pensions, revenus locatifs) constituent la base du calcul. Vos charges actuelles (crédits en cours, loyers, pensions versées) sont déduites de vos revenus. Votre apport personnel améliore votre profil et augmente votre capacité d'emprunt. Votre stabilité professionnelle (CDI, ancienneté) et votre situation familiale influencent également la décision. Enfin, votre reste à vivre (revenus moins charges et mensualité du nouveau prêt) doit rester suffisant pour maintenir votre niveau de vie.

Pour maximiser votre capacité d'emprunt, plusieurs stratégies sont possibles. Augmenter votre apport personnel réduit le montant à emprunter et améliore votre profil. Réduire vos charges actuelles (rembourser des crédits à la consommation) augmente votre reste à vivre. Choisir une durée de prêt plus longue diminue la mensualité et permet d'emprunter davantage, mais augmente le coût total du crédit. Négocier un taux d'intérêt plus bas permet également d'emprunter plus pour la même mensualité. Enfin, regrouper vos crédits ou faire appel à un courtier peut vous aider à obtenir de meilleures conditions.

Un simulateur de capacité d'emprunt est l'outil idéal pour connaître rapidement le montant maximum que vous pouvez emprunter. Il prend en compte vos revenus, vos charges, votre apport, la durée souhaitée et le taux d'intérêt estimé. En quelques secondes, vous obtenez votre capacité d'emprunt, la mensualité correspondante et le coût total du crédit. Notre simulateur vous permet également de tester différents scénarios en modifiant les paramètres pour trouver l'équilibre idéal entre montant emprunté et mensualité confortable.

Les banques retiennent l'ensemble des revenus stables et réguliers : les salaires nets (avec les primes fixes contractualisées), les revenus fonciers nets, les pensions alimentaires reçues, les revenus professionnels des indépendants (moyenne sur les 2 à 3 derniers exercices) et les allocations familiales. Les primes variables, heures supplémentaires et commissions ne sont comptées qu'à hauteur de 50 % à 80 % selon les banques, car elles sont jugées moins stables. Les revenus exceptionnels (prime ponctuelle, héritage non capitalisé) ne sont pas intégrés au calcul.

Les charges déduites comprennent toutes les mensualités de crédit en cours (immobilier, consommation, crédit renouvelable), les pensions alimentaires versées et parfois le loyer si vous conservez votre location actuelle. Les dépenses courantes (électricité, téléphone, courses) n'entrent pas dans le calcul : elles font partie du reste à vivre. Soldez vos crédits à la consommation avant votre demande : chaque euro de mensualité libéré augmente d'autant votre capacité d'emprunt, ce qui peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros de capital supplémentaire.

La règle des 35 % est la norme recommandée par le HCSF, mais des exceptions existent. Les banques peuvent accepter jusqu'à 40 % voire 45 % pour les profils présentant un reste à vivre très élevé, une stabilité professionnelle forte ou un apport conséquent. À l'inverse, les profils à revenus variables (CDD, intérim) peuvent se voir imposer un seuil plus strict, autour de 30 %. Chaque établissement ayant sa propre politique, un dossier refusé par une banque peut être accepté par une autre : faites jouer la concurrence.