Capacité d'Emprunt : Comment la Calculer ? Guide Complet 2026

La règle des 35% est le principe fondamental utilisé par les banques françaises pour évaluer la capacité d'emprunt d'un candidat. Elle stipule que l'ensemble des mensualités de crédit (immobilier, consommation, etc.) ne doit pas dépasser 35% des revenus nets mensuels de l'emprunteur. Ce seuil, recommandé par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), vise à protéger les emprunteurs contre le surendettement. Par exemple, si vous percevez 4 000€ nets par mois, vos mensualités totales ne devraient pas excéder 1 400€. Cette règle s'applique à la plupart des dossiers, mais des exceptions existent pour les profils présentant un reste à vivre élevé ou une situation financière exceptionnelle.

Les banques appliquent la règle des 35% de manière rigoureuse mais nuancée. Elles prennent en compte non seulement le taux d'endettement théorique, mais aussi le reste à vivre, c'est-à-dire la somme disponible après déduction de toutes les charges fixes. Un emprunteur avec un taux d'endettement de 34% mais un reste à vivre suffisant peut être accepté, tandis qu'un autre à 32% mais avec un reste à vivre trop faible peut être refusé. Les banques examinent également la stabilité des revenus (ancienneté professionnelle, type de contrat), l'épargne disponible, et la qualité du dossier global. En 2026, avec la stabilisation des taux immobiliers, les banques sont légèrement plus flexibles sur ce seuil pour les profils solides.

Le calcul du taux d'endettement est simple : (Mensualités de crédit ÷ Revenus nets) × 100. Par exemple, si vous avez 800€ de mensualités de crédit en cours pour 4 000€ de revenus nets, votre taux d'endettement actuel est de 20%. Si vous ajoutez une mensualité immobilière de 1 000€, votre nouveau taux sera de 45% (1 800€ ÷ 4 000€), ce qui dépasse le seuil des 35%. Dans ce cas, vous devrez soit réduire le montant emprunté, soit augmenter la durée du prêt, soit augmenter vos revenus. Notre simulateur de taux d'endettement effectue ce calcul automatiquement et vous indique votre marge de manœuvre.

Bien que la règle des 35% soit la norme, des exceptions existent. Les banques peuvent accepter un taux d'endettement allant jusqu'à 40% voire 45% pour les profils présentant un reste à vivre très élevé (revenus importants, charges fixes limitées). Les emprunteurs dans la fonction publique, les professions libérales avec des revenus réguliers, ou ceux disposant d'un apport personnel conséquent bénéficient souvent d'une plus grande flexibilité. À l'inverse, certains profils à risque (CDD, intérim, revenus variables) peuvent se voir imposer un seuil plus strict, parfois autour de 30%. Chaque banque a sa propre politique, ce qui explique pourquoi un dossier refusé par une banque peut être accepté par une autre.

La formule de calcul de la capacité d'emprunt dérive directement de la règle des 35%. Elle s'exprime ainsi : Capacité d'emprunt mensuelle = Revenus nets × 35% - Mensualités de crédit en cours. Par exemple, avec 4 000€ de revenus nets et 800€ de mensualités en cours, votre capacité d'emprunt mensuelle est de 600€ (4 000€ × 35% - 800€). Pour connaître le montant total que vous pouvez emprunter, il faut ensuite appliquer la formule de mensualité inverse en tenant compte de la durée du prêt et du taux d'intérêt. Un simulateur de crédit immobilier effectue ce calcul complexe en quelques secondes et vous donne une estimation précise de votre capacité d'emprunt totale.

Prenons l'exemple d'un couple avec des revenus cumulés de 5 000€ nets par mois et 600€ de mensualités de crédit en cours (prêt voiture). Étape 1 : Calcul de la capacité mensuelle maximale : 5 000€ × 35% = 1 750€. Étape 2 : Déduction des crédits en cours : 1 750€ - 600€ = 1 150€ de mensualité immobilière possible. Étape 3 : Sur une durée de 20 ans à un taux de 4,5%, cela correspond à un montant empruntable d'environ 180 000€. Si ce couple augmente son apport personnel de 20 000€, il peut viser un bien d'environ 200 000€. Ce calcul montre l'importance de réduire ses crédits en cours avant d'entamer un projet immobilier.

Les banques prennent en compte l'ensemble des revenus stables et réguliers pour calculer la capacité d'emprunt. Les revenus principaux incluent les salaires nets (avec primes fixes contractualisées), les revenus fonciers nets (loyers perçus après déduction des charges et impôts), les pensions alimentaires reçues, les revenus professionnels pour les travailleurs indépendants (moyenne sur les 2-3 derniers exercices), et les allocations familiales (jusqu'aux 18 ans des enfants). Les revenus complémentaires comme les heures supplémentaires, les primes variables ou les commissions ne sont pris en compte qu'à hauteur de 50% à 80% selon les banques, car ils sont considérés comme moins stables. Les revenus du capital (dividendes, intérêts) sont rarement intégrés, sauf s'ils sont réguliers et substantiels.

Certains revenus sont systématiquement exclus du calcul de la capacité d'emprunt par les banques. Il s'agit notamment des allocations exceptionnelles (prime de Noël, aides ponctuelles), des indemnités de congés payés non utilisés, des remboursements de frais professionnels, des gains de jeux ou d'héritages (sauf s'ils sont capitalisés et génèrent des revenus réguliers), et des revenus provenant d'activités illégales ou non déclarées. Les revenus issus de locations saisonnières (type Airbnb) sont également souvent écartés ou fortement pondérés en raison de leur irrégularité. Pour maximiser votre capacité d'emprunt, concentrez-vous sur la présentation de vos revenus stables et réguliers plutôt que sur des revenus exceptionnels.

Pour justifier vos revenus auprès des banques, vous devrez fournir plusieurs documents. Pour les salariés : les 3 derniers bulletins de salaire, l'avis d'imposition N-1, le contrat de travail, et l'attestation d'employeur. Pour les travailleurs indépendants : les bilans et liasses fiscales des 2-3 derniers exercices, l'avis d'imposition N-1, et parfois les relevés bancaires professionnels. Pour les revenus fonciers : les quittances de loyer, les baux en cours, et l'avis d'imposition. Pour les pensions alimentaires : le jugement de divorce ou la convention notariée. Préparez ces documents à l'avance pour accélérer le traitement de votre dossier. Les banques peuvent demander des pièces complémentaires selon votre situation spécifique.

Les charges déduites du calcul de la capacité d'emprunt comprennent toutes les mensualités de crédit en cours (prêt immobilier, prêt consommation, prêt revolving, crédit renouvelable), les pensions alimentaires versées (suite à un divorce ou une obligation légale), les loyers versés (si vous êtes locataire et comptez continuer à louer votre bien actuel), et parfois les charges fixes importantes (assurance vie, épargne programmée) selon la politique de la banque. Les charges courantes comme l'électricité, le téléphone, les courses ou les transports ne sont pas déduites car elles sont considérées comme faisant partie du reste à vivre. Cependant, une analyse globale de vos habitudes de consommation peut influencer la décision de la banque.

Les charges ont un impact direct et significatif sur votre capacité d'emprunt. Chaque euro de charge mensuelle réduit d'autant votre capacité d'emprunt. Par exemple, si vous avez 500€ de mensualités de crédit en cours et des revenus de 4 000€, votre capacité d'emprunt théorique est de 900€ (4 000€ × 35% - 500€). Si vous remboursez ces 500€ de crédit avant de demander votre prêt immobilier, votre capacité d'emprunt augmente à 1 400€, soit une hausse de plus de 55%. C'est pourquoi il est souvent recommandé de solder ses crédits à la consommation avant d'entamer un projet immobilier. Cette stratégie peut vous permettre d'emprunter plusieurs dizaines de milliers d'euros supplémentaires.

Réduire son endettement actuel est l'une des méthodes les plus efficaces pour augmenter sa capacité d'emprunt. Commencez par faire l'inventaire de tous vos crédits en cours et identifiez ceux qui peuvent être remboursés anticipativement. Les crédits revolving et les prêts à la consommation sont prioritaires car ils ont généralement des taux élevés et pèsent lourdement sur votre taux d'endettement. Si vous ne pouvez pas les rembourser intégralement, envisagez un rachat de crédit pour regrouper vos prêts en une seule mensualité plus faible et allonger la durée. Cette opération peut réduire significativement votre taux d'endettement et libérer de la capacité pour votre projet immobilier. N'oubliez pas de vérifier les frais de remboursement anticipé avant de prendre une décision.

Augmenter ses revenus est une autre stratégie pour améliorer sa capacité d'emprunt. Si vous êtes salarié, négociez une augmentation de salaire, demandez des primes de performance ou envisagez une mutation vers un poste mieux rémunéré. Les heures supplémentaires régulières et contractualisées peuvent aussi être prises en compte. Pour les travailleurs indépendants, optimisez votre activité pour augmenter votre bénéfice net sur les exercices à venir. Si vous avez des revenus fonciers, envisagez d'augmenter les loyers (dans la limite du marché) ou d'acquérir des biens locatifs supplémentaires. Les allocations familiales sont prises en compte jusqu'à la majorité des enfants, mais pensez à les déclarer. Chaque augmentation de revenu de 100€ nets par mois augmente votre capacité d'emprunt d'environ 35€ de mensualité, soit plusieurs milliers d'euros sur la durée du prêt.

Optimiser votre dossier bancaire peut vous permettre de dépasser le seuil des 35% dans certains cas. Constituez un apport personnel conséquent (idéalement 15-20% du prix du bien) pour rassurer la banque sur votre capacité d'épargne. Démontrez une stabilité professionnelle (ancienneté minimale de 2 ans, CDI) et une résidence stable dans le même logement. Présentez une épargne de précaution suffisante (équivalent à 3-6 mois de revenus) pour faire face aux imprévus. Soignez la présentation de votre projet : justifiez le choix du bien, expliquez votre stratégie de remboursement, et montrez que vous avez bien anticipé les frais annexes. Un dossier bien préparé et cohérent peut convaincre une banque d'accepter un taux d'endettement légèrement supérieur à 35%.

Voici quelques astuces pratiques pour maximiser votre capacité d'emprunt. Premièrement, soldez vos crédits revolving et prêts à la consommation avant de faire votre demande de prêt immobilier. Deuxièmement, regroupez vos comptes bancaires dans un seul établissement pour simplifier l'analyse de votre dossier. Troisièmement, évitez les découverts bancaires et les incidents de paiement dans les mois précédant votre demande. Quatrièmement, si vous êtes en couple, mariez-vous ou pacsiez-vous : les banques considèrent souvent plus favorablement les couples mariés ou pacsés. Cinquièmement, choisissez la durée de prêt adaptée : allonger la durée de 20 à 25 ans peut augmenter significativement votre capacité d'emprunt, même si cela augmente le coût total du crédit. Enfin, n'hésitez pas à faire jouer la concurrence entre plusieurs banques : les conditions peuvent varier considérablement d'un établissement à l'autre.